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土地探しあれこれ～土地の本当の価格とは?～
新築を検討される場合、大概の方は土地は持っていませんので、土地探しから家づくりは始まります。
Aさんの場合
子どもが小学校に上がる前に家を建てるには、そろそろ土地から探し始めないといけない。
仕事の合間をぬって地域の不動産屋さんをいくつもまわり、ネット検索で周辺の土地情報を集めまくります。
休日が来る度にめぼしい土地を見てまわり、やっと希望に添った土地をみつけました。
お目当ての土地は50坪で坪10万円。総額500万円。
これ買っちゃっていいのだろうか。ありきたりですが、こんな時には、土地の購入前にもうワンクッション挟むことをおすすめしています。
土地の本当の価格
現場で不動産屋さんと話をしていると、あたかも500万円がすべてで、すぐにでも建てられるような気になってしまいますが、少々お待ち下さい。
たしかに土地の売値は500万円ですが、それだけではすぐに建物を建てられないかもしれません。
家を建てることを前提とした場合、事前にクリアしておきたい項目があります。
具体的には
- 給水の引き込みはあるか（給水の引き込みが無い場合は道路を掘削して敷地に給水管を引き込む必要があります。その他、給水分担金の支払いなども発生します。）
- 排水の種類・有無（公共下水か浄化槽か）
- 地盤は良好か。（地盤が弱い場合は、地盤改良が必要となります。）
- 擁壁は老朽化していないか。
- 擁壁が老朽化している場合は、十分な離隔距離を確保することができるか。（確保出来ない場合は擁壁の新設が必要な場合アリ。）
- 建築条件付き（条件を外すために別途料金がかかる場合があります）
- その他
などです。
これらの条件をクリアして初めて土地の上に建物を建てられる様になります。（特に地盤や擁壁には要注意）
逆にいうと、いくら土地の売値が安くてもこれらの条件をクリアしていなければ、建物を建てることそのものが難しい場合があります。
ですので、建物を建てることを前提に土地探しをされる場合、
”住宅を建てられるようになるまでにかかる価格＝土地の価格”
と考えて頂くことをオススメします。
仮に購入した土地が売り渡し前に長期間田んぼであり、良く耕していた土地であったりした場合、床面積にも依存しますが50～100万円の地盤改良費用が必要となる場合はザラです。
さらに、敷地内に一定以上の高さの擁壁などがある場合も同様にお金がかかる場合があります。（大抵、擁壁の方が地盤改良費用よりも高いです。）
また、交渉次第では「上記項目について整備をしてから購入」という方法もあります。
さすがに地盤については事前整備は難しいので、地盤が弱い場合は土地価格の値下げ交渉してみるのもよいかと思います。
しかし、多くの場合では交渉すら行われず、不利な条件で土地を購入してしまうことが多いように思います。
建てたい家が建てられる土地か
土地選びに苦労される方の中には、土地選びの段階から既に欲しい家のイメージを具体的に持っている方もおられます。
「光が良く入って、風通しの良い家がいいな。 」
「平屋の家が欲しい。リビングは15帖で子ども部屋は2つ。」
そのような方にも、購入前のご相談がおすすめです。
なぜなら、前述の様な土地自体の要件に加えて、建物を建てる際には法律や条令による制限がかかってくるからです。
条件によっては、
- 屋根や外壁の防火制限
- 容積率や建ぺい率
- 斜線制限
- 外壁後退
など、建物の外観や広さや形に関わるモノもあります。
これらの条件が重なり、土地を購入したものの、「法律や条令による制限からこの土地には希望の広さの平屋は建てられない」となることもあります。
また、必然的に
家の予算＝全体の予算ー土地の価格
となるので、土地の価格は家に掛けられるお金に直結します。
土地探しにこだわりすぎて、家自体の予算が確保出来なくなるのも本末転倒で、最も避けたい事態です。
具体的なイメージがおありの場合はそれらを私たちに事前にお伝え頂き、ある程度の指針を得た上で土地を絞り込んでいくのもひとつの手です。
えてして値段の高い土地（土地の向きが良いなど）よりも、ある程度制限が課された場合（比較的安価な土地）に良い建物が出来るモノです。
土地をお探しの方へ
「なかなかいい土地が見つからない。」
「移住したいけど、移住先の土地勘がないので購入に踏み切るのが不安。」
「幾つか候補の土地があるけど、決め手に欠ける。」
「個人的には気に入っているけど、いい家が建つのか見て欲しい。」
「この土地を購入したら、残りの予算はこのくらいになるけど大丈夫かな。」
など、土地探しで苦戦している方や最終決定に際して悩んでおられる方は気軽にご相談ください。
（土地探し段階でのご相談、アドバイスについては無料で行っています。）